凌克不想从“招保万金”中掉队

作者 | 曹安浔

经历过去年下半年的股债双杀、信心危机，金地以一份还算稳健的答卷，宣告自己逐渐走出阴霾。

2022年度，金地实现营收1202.08亿元，同比上升21.14%，归母净利润61.07亿元，同比下降35.09%。金地成了去年房企亏损潮中，少数还能保持正向盈利几十亿元的公司。它也以较小的代价活了下来，甚至销售排名逆势前进，站稳了TOP10。

(资料图片)

在5月8日的线上业绩说明会上，金地集团董事长凌克表示，即便是在行业持续调整的2022年，金地也以低于行业TOP20销售额同比下滑的结果，实现了排名提升。这是金地的韧性。

接下来，则是发展的阶段。重启一二线热点城市拿地，金地试图进一步巩固自己的成果，让自己不要从“招保万金”中掉队。

凌克用了一个生动比喻：“房企经营就像踩单车,只有向前蹬,努力前行才不会跌落”。他也希望继续坚持着规模和利润的平衡术，带着公司前行。

只是那个轻松赚钱的时代已不再有，凌克也要带着金地，奔向行业的下半场，寻找起新的发展模式。

站稳

纵观金地2022年财报，一个“稳”字可以概括。

首先是销售面基本稳住了。

行业普遍销售额下滑的2022年，金地也未能幸免，2022年度，金地实现全口径销售额2218亿元，同比下降22.64%。不过这小于行业TOP20同比下滑36%的跌幅，金地在销售榜中的排名也逆势提升4位至第7。

2022年度，房企活下来已经不易，年报观察中，基本盘是否仍在更重要，毕竟这才是决定长期生存发展的“底牌”。

更难得的是，在很多房企降价促销的去年，金地的销售均价稳住了。2022年度，金地的销售均价约为21750元/平，同比增长4.5%，销售均价连续十年提升。

这主要得益于金地深耕核心城市的战略。2022年，金地新增土储约248万平方米，其中95%位于一二线城市，而去年这一数字是65%。截至2022年末，金地约5182万平方米的总土储中，位于一二线城市的土储占比高达71%。

随之而来的是，金地单兵作战能力提高了。2022年度，在金地布局的78个城市中，深圳、上海、南京等19个城市市占率居前五。

同时，金地的几项主要财务指标也趋于平稳，甚至微有改善。数据显示，2022年，金地房地产项目毛利率已开始触底反弹，为19.96%，同比上升0.31个百分点。

当然，行业大势，金地也难以逆行。去年其归母净利润61.07亿元，同比下降35.09%，主要是因为投资收益规模下降和计提资产减值准备增加。

财务数据上，金地依然稳居绿档。截至2022年末，金地剔除预收账款后的资产负债率为66.0%，净负债率为52.2%，分别同比下降1.5、3.0个百分点，现金短债比为1.32。

不仅如此，作为优质民营房企的代表，在去年融资暖风频吹之时，金地从中受益良多。据中银证券统计，截至2022年末，金地获得各银行金融机构授信总额2549亿元，还有64%的额度未使用。

前行

闯过寒冬，更远的未来，房企只有通过精细化运营、多元化发展才能穿越周期，立于时代浪尖而不倒。

作为金地的掌门人、1993年便涉足房地产的老将，凌克更是深谙此理。在年初内部经营工作会上，凌克表示，地产公司要生存，就要努力做一些优质的投资，实现投资、建设、融资、销售、回款的良性循环。但投资项目必须兼顾安全性、流动性。

为此，金地今年提出，投资不仅要优选基本面强的一二线城市，项目上还要快开盘，快销售和快回款。

5月8日的业绩会上，凌克也多次强调，要贯彻规模与利润平衡发展的模式，不追求盲目扩大规模，更注重经营质量，关注销售、回款以及现金流安全，确保公司平稳健康发展。

具体而言，眼下金地依然要倚重开发业务，投资要求则进一步提高。随着一季度房企销售稳步修复，金地一改去年保守之态，开始积极储粮。

4月19日，金地连中三元，在东莞、上海拿下三宗地块，总地价超60亿元。

据克而瑞地产研究中心统计，1-4月，金地新增土地货值为130.4亿元，位列房企第14，较去年同期提升了5个位次。

金地集团总裁黄俊灿在业绩会上表示，2023年仍将坚持量入为出的投资原则，今年将密切关注各地政策和市场变化，在控制风险的前提下进行投资。

金地今年褪去保守的背后，是凌克险中求稳、求进的新型经营理念。

凌克认为，想生存下来，就要动起来，优中选优，现金为王。当然，这对于房企的投拓能力、成本把控、去化回款水平等的要求都更高了。

凌克把这种生存智慧比作踩单车，而他奋力踏着踏板，以免让金地从“招保万金”中掉队。

开发业务之外，凌克也在培育更多盈利奶牛。

从财报来看，目前，金地多元化战略中，金地智慧服务是贡献最多的板块，2022年，金地智慧服务录得营收66.61亿元，同比增长26.19%，新增外拓合约面积超5000万平方米。截至2022年末，金地合同管理面积达3.85亿平方米。

代建，则是金地多元化战略中另外一个发展较快的板块。财报显示，截至 2022年底，金地代建业务已布局全国超 40 座城市，管理服务项目超115个，累计签约管理面积超 1832 万平方米，以住宅项目为主，商办、政府代建项目也有增长。

凌克称，持有物业、智慧服务等赛道收入来源稳定，在当前行业背景下穿越周期稳定器作用凸显。未来金地稳步拓展相关业务，努力打造金地面向未来的长期、全产业链的竞争优势。

作为穿越过多个行业周期的初代地产大佬，凌克更懂得敬畏市场。穿过风暴之后，凌克则在保持谨慎的同时，加速进行着多方布局。在不进则退的全新市场环境中，凌克别无选择，只能投身这场惊奇的冒险。