【新华财经调查】一线实勘中金厦门安居REIT底层资产 致力打造住房保障体系“厦门蓝本”

近期，REITs二季报陆续披露。整体来看，保租房类项目表现稳健，出租率维持高位。

(资料图片仅供参考)

作为全国首批保障性租赁住房领域的REITs项目之一，也是福建省首单基础设施公募REITs项目，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金厦门安居REIT”）上市以来的租赁情况如何？面对即将到来的解禁是否感到担忧？针对扩募有何安排？

厦门安居集团有限公司党委委员、副总经理,厦门住房租赁发展有限公司董事长陈勇表示：“从厦门城市整体租金水平来看，在满足厦门市政策要求的前提下，未来本项目租金具有持续改善空间，为本基金价格的稳定及投资回报提供进一步支撑。”

租约一年 房源靠抢！

需指出，中金厦门安居REIT的底层资产由厦门市集美区两宗集中式公寓构成——分别为珩琦公寓和园博公寓。作为全国首批保障性租赁住房领域的REITs项目之一，也是福建省首单基础设施公募REITs项目，自去年上市以来，便斩获了业界的关注。

而中金厦门安居REIT亦不负众望，按建筑面积计算，截至2023年二季度末，该产品的基础设施资产出租率高达99.64%。其中，园博公寓的出租率为99.44%，珩琦公寓出租率为99.91%。

不仅如此，2023年二季度，中金厦门安居REIT实现收入1919万元，约完成招募说明书预测同期数据的107%，一二季度累计完成招募说明书预测同期数据的106%。可供分配金额方面，二季度完成1488万元，约完成招募说明书预测数据的113%，一二季度累计完成招募说明书预测同期数据的111%。

在二级市场调整，已上市REITs二季度表现分化的大背景下，中金厦门安居REIT缘何能交出亮眼的“成绩单”？

“我们认为，租户结构稳定且合理分散、租金回收情况良好实为关键。”厦门住房租赁发展有限公司公寓运营部负责人叶缓婷告诉记者，“目前，两处公寓的个人租户占比为91.37%、企业租户占比8.63%，租金收缴率达100%。”

记者走访现场发现，目前珩琦公寓和园博公寓基本接近满租状态。

图为：8月3日拍摄的中金厦门安居REIT底层资产——珩琦公寓（新华社记者 杨溢仁摄）

“我是2021年4月入住的首批租户，选择这里的原因有不少，除了单位近、配套好、交通便利，最关键的还是安全保障。”租户黄小姐告诉记者，“之前也看过周边的民房（绕很多小巷子），就安全性来说品牌公寓肯定更值得信赖。”

“之所以选择在此‘安居’，主要因为对比周边，这里的租金价格具有较强竞争力。”一位正在园博公寓进行现场签约的集美大学应届毕业生告诉记者，“个人签约了43.8平方米的一室一厅，租金一季度一付，折算下来每月的租金约为1460元，以我的薪资能够接受。”

图为：8月3日集美大学应届毕业生于园博公寓进行租赁签约（新华社记者 杨溢仁摄）

“由于底层资产在区位、质量、价格等方面均具备突出优势，因此租房靠‘抢’——每月1号开放线上预约，10秒钟结束抢购，已成为常态。”叶缓婷表示，“这也是我们项目租赁合同一年一签的底气所在。”

多方协力 发展提速！

“每年一签，是因为我们在运营过程中都对后续租金上涨充满信心。”叶缓婷告诉记者，“值得一提的是，目前该项目的续租率平均稳定维持在85%以上，高峰期甚至可以达到95%。”

当然，除了较高的客户黏性，国家政策“护航”、地方政府支持、运营管理机构积极作为……保障性租赁住房项目想要获得稳健发展，天时、地利、人和，缺一不可。

可以看到，自2021年开始，厦门市便出台了多项政策性文件，从项目认定、土地财税金融支持等多个方面去支持保障性租赁住房行业的发展。

此外，根据《厦门市国土空间总体规划（2020—2035）》文件，预计到2025年厦门市常住人口接近600万人（2022年底为531万人），对应年新增人口23万人。

“这也将对整个租赁市场的中长期住房需求构成支撑。”叶缓婷说，“再者，考虑到厦门市岛内加岛外的空间布局结构限制了部分城市新增建设用地供给，则受住宅用地供给总量不足和租户对于居住品质要求提升的影响，长期来看，厦门市的租赁住房租金有望维持上升趋势。”

来自中金公司研究部的测算亦显示，向后看，随着人口持续流入、租住比例提升，预计到 2035年，租房人口将增至360至370万人，而对比旺盛需求，供给侧亟待加速发展。

陈勇指出：“我们认为，厦门作为一个二线城市，实际上已拥有了一线城市的配套，包括医疗、教育、空港、海港、地铁，甚至BRT（快速公交系统）。中金厦门安居REIT的租赁价格具有优势，这也将为基金价格的稳定和投资回报提供可靠保障。”

与此同时，面对8月31日即将到来的部分限售份额解禁，厦门安居集团有限公司财务部经理余宛霖向记者表示：“我们仍然相信优质资产的长期配置价值会日益显现。”

资产充足 扩募可期！

毋庸置疑，从中长期看，发展保障性租赁住房有助于构建多层次住房供给体系，是探索中国房地产市场新发展模式的途径之一，对大中城市人口承载力与吸引力的提升以及经济社会可持续发展具有重要意义。

记者于调研现场了解到，中金厦门安居REIT将适时启动相关扩募工作。

“事实上，扩募是我们打造这只REIT的主要目的。不论是对于租赁公司这样的小团队，还是安居集团这样的原始权益人来说，把优质的项目拿出来上市，除了换取未来的退出通道，盘活存量资产才是重中之重。”陈勇坦言，“自本项目生成开始，我们就严格按照市场化机制来进行规范运作。现阶段，我们已经建成保租房7372套，已经立项且在建的保租房数量为13522套左右。未来三年，按照厦门市的‘十四五’规划，我们还要建设14个保租房项目（约3.66万套），总建筑面积可达241万平方米，总投资达到125亿元。我们将按照REITs的扩募标准来打造上述资产。也就是说，未来至少2至3年内，我们的扩募资产标的十分充足，并且已有不少项目的运营已经达到了上市标准。”

据了解，作为厦门市保障性住房唯一市级国企专营企业，中金厦门安居REIT的原始权益人——厦门安居集团有限公司主要从事保障性住房的融资、建设和运管工作。